Экономика

Валютные потрясения прошлого года в Азербайджане негативно повлияли на многие сферы, в том числе и на рынок недвижимости. Коротко говоря, по причине резкого удешевления нефти начался обвал маната в стране, и в ответ на это были проведены две девальвации маната. Вначале в феврале курс доллара к манату был поднят с 0,78 маната до 1,05 маната, а в декабре – до 1,55 маната. Таким образом, в течение года манат в 2 раза потерял в цене. По этой причине в экономике и обществе началась паника, спрос на доллары резко вырос, появилось вероятность возникновения «черного рынка доллара», усилились проблемы с валютными кредитами и наконец резко ухудшилось состояние рынка недвижимости. Здесь в первую очередь необходимо затронуть два аспекта. Во-первых, в результате девальвации снизилась покупательская способность населения. Это было связано в первую очередь с удорожанием импортных товаров, а затем и местных товаров. То есть сейчас население тратит на товары первой необходимости больше средств, и в итоге снижается способность к накоплению. А способность к накоплению это и есть покупательская способность на рынках товаров длительного пользования, автомобилей и недвижимости. По мнению экспертов, сейчас в Азербайджане, и в первую очередь, в Баку наблюдается стагнация рынка недвижимости, а снижение покупательской способности – лишь одна из причин этого. Во-вторых, в результате неопределенности в экономике, в валютной сфере, в сфере цен рынок переживает фазу ожидания, потенциальные покупатели ждут дальнейшего падения цен, потенциальные продавцы, недовольные нынешними ценами, не торопятся продавать по ним свое имущество. Конечно же, как и на любом рынке, стагнация, пассивность или же, наоборот, активность, оживление – это все факторы, зависящие от цен. Если цена приемлема, никакие макроэкономические факторы рынку не препятствуют, напротив, считается, что время кризиса – это время покупать. Таким образом, приближаемся к цене, и сейчас это самый важный фактор на рынке.

Цены на рынке недвижимости Азербайджана и Баку снизились. Это факт. По различным оценкам, за прошлый год цены упали на 24-28%. Однако перед продолжением анализа необходимо подчеркнуть, что на рынке недвижимости есть две цены – в манатах и долларах. Традиционно, на рынке недвижимости Азербайджана цены считались как в манатах, так и в долларах. Это к тому же позволяет сравнивать цены с другими странами, но кроме того и сделки тоже во многих случаях подсчитываются в долларах. Таким образом, в результате удорожания доллара в 2 раза за прошлый год удешевление в 2 раза товаров, в том числе и жилья, естественно. Этот факт сомнению не подлежит. Например, квартира ценой в 100 тыс. манатов стояла в феврале 2015 года 128 тыс. долларов, после февраля 95 тыс. долларов, а после декабря – 63 тыс. долларов. Этот аспект также оказал серьезное влияние на рынок недвижимости, потому что во многих случаях полученные от продажи недвижимости средства использовались в операциях, где курс доллара играл определенную роль. В результате, во многих случаях удешевление жилья в 2 раза в долларовом исчислении вовсе сделало продажу нецелесообразной. Но оставим это довод, более массовым и важным фактором является то, что снижаются цены на жилье и землю в манатах. Отмеченное выше почти 30% удешевление относится именно к ценам в манатах, и это уже событие, близкое к обвалу на рынке недвижимости. Если сюда добавим снижение как предложение, так и спроса, можно сказать, что рынок недвижимости полностью впал в стагнацию. По оценкам, в течение год предложение снизилось почти на 40%, и причины этого различны: резкое снижение числа покупателей, снижение цены как по объективным (фактор доллара), так и субъективным (в манатах) причинам и так далее. Отметим, что до предложения снизился спрос, и это приняло затем цепной характер. В любом случае в результате на рынке сформировалась стагнация. Выше мы отмечали, что все это возникло из-за ухудшения финансового положения в стране, а это произошло после удешевления нефти. Этому есть неопровержимые доказательства. Например, кроме Азербайджана, среди пострадавших от удешевления нефти стран есть Россия. Цены на квартиры в Москве побивают 10-летние минимумы. По подсчетам участников рынка недвижимости России, в январе этого года цена на однокомнатную квартиру в Москве впервые с 2006 года упала ниже 100 тыс. долларов. В течение прошлого года цены в долларах снизились на 20%, цены в рублях – на 5-7%. По другим крупным городами страны также наблюдается отрицательная динамика, среднегодовое удешевление по стране оценивается приблизительно в 15-20%. В качестве первопричины отмечается снижение спроса, а это связано с обесцениванием рубля. В течение прошлого года, например, в Москве количество сделок сократилось в 1,9 раза. Специалисты источником сложившегося положения считают снижение спроса, ожидания и снижения покупательской способности. Как и в Азербайджане. Поэтому было бы интересно обратить внимание на некоторые аспекты. Так, в России рубль был переведен на плавающий курс более года назад, то есть можно сказать, что происходящее в России для Азербайджана еще только ожидается, поэтому обратить внимание на тамошние события было бы полезно. По мнению российских экспертов, в первой половине 2015 года ситуация на рынке жилья напоминало кризис и тогда же сложился режим ожидания. Аналогия: в Азербайджане сейчас та же ситуация. В тот период участники рынка недвижимости в России, находясь в ожидании сокращения предложения, переживали стагнацию. Во второй половине года и сейчас ситуация такова, что участникам рынка, в том числе потенциальным покупателям и продавцам стало понятно, что это уже новая реальность. То есть рынок постепенно начал привыкать к новым ценам, однако из-за низкого уровня покупательской способности рынок функционирует в ограниченном объеме. Все специалисты придерживаются единого мнения: рынок будет зависеть от цен на нефть и соответственно от уровня доходов. Это можно сказать и относительно азербайджанского рынка. Если цена на нефть пойдет вверх или хотя бы стабилизируется на уровне 30-35 долларов, тогда на рынке постепенно восстановится активность, и участники рынка просто приучатся к новым ценам. Если же удешевление нефти продолжится, с одной стороны сократятся доходы, с другой стороны остановится строительство новых домов. Все это окажет на рынок новое понижательное влияние. Здесь мы сталкиваемся еще с несколькими негативными аспектами. Рынок недвижимости тесно связан с несколькими отраслями. Стагнация в сфере строительства новых домов окажет серьезное негативное влияние на рынок стройматериалов, однако и резкое снижение количества сделок на вторичном рынке также снизит объемы покупок стройматериалов, потому что в большинстве случаев после покупки жилья начинается ремонт. Кроме того, начинаются плохие времена и для тех, кто занят в этой сфере, потому что если приостанавливаются ремонтные и строительные работы, снизится и занятость, здесь как ослабеет привлечение рабочей силы, так и сократятся затрачиваемые тут средства.

Многих интересует также такой вопрос, как то, что возможно ли принятие каких-либо шагов со стороны государства в сложивших условиях? В первую очередь у государства имеется возможность несколько увеличить спрос, то есть речь идет о расширении ипотечного кредитования. Однако здесь необходимо принять во внимание то, что в условиях снижение способности к накоплению у населения появляется ослабление в привлечении кредитов. С другой стороны неопределенности в валютной сфере выдача долгосрочных кредитов не является для банков привлекательной. В подобном случае может создастся ситуация, что и фактор ипотечного кредитования не будет играть роли. Но кроме этого государство может создать искусственный спрос. В некотором смысле этот процесс начался. Несколько дней назад Кабинетом министров было принято решение о дополнительных мерах по ускорению социально-экономического развития Бинагадинского и Гарабахского районов Баку, и один из его пунктов предполагает снос 49 многоквартирных домов в Бинагадинском районе, где проживают 1 247 семей, а также снос 166 частных домов в Баладжарах и 274 старых построек и домов на 10 960 человек в Карабахском районе. Как правило, оставшимся без жилья в результате подобных работ выплачивается компенсация и можно ожидать, что в этом случае будет так же. В результате на рынке сформируется некоторый объем спроса, и одновременно примечательно, что данный шаг предпринимается во время резкого снижения цен на рынке. К чему это может привести? С одной стороны это может стать причиной снижения объемов компенсации, то есть государство выплатит компенсации, согласно текущим ценам. А цены в последнее время резко упали. С другой стороны, может на фоне снижения цен в целом на рынке это как раз самое подходящее время переселить население из непригодного жилья в нормальные условия? В любом случае в ближайшее время 2-3 тыс. семей будут вынуждены выйти на рынок в качестве покупателей, а это в определенной мере может оказать поддержку рынку. В общем же, кризис на рынке жилья дает государству определенные возможности, чтобы реализовать социальные программы, например, использовав снижение цен, создать механизм переселения населения из старых зданий в новые. В этой сфере возможны различные варианты, в том числе вместо выплаты компенсаций передавать владельцам снесенных домов квартиры в новостройках, испытывающих сейчас «заморозку» спроса, а строительным компаниям в качестве части оплаты отдавать земельные участки, которые освободятся после сноса тех же старых домов, предоставлять различные льготы для нового строительства и так далее. Механизмов действительно множество, нужно лишь серьезно заняться процессом.

В конце хотелось бы затронуть ее один аспект, без которого бы исследование было бы неполным. Так, имеющее место сейчас резкое удешевление оценивается, в основном, как негативный фактор, однако так ли это в действительности? Рынок жилья Азербайджана, и в особенности, Баку в последние годы дошел до такого состояния, что напоминает «пузырь». Может, нынешнее состояние хоть немного «сдует этот пузырь»? Может, происходящее сейчас снижение цен вовсе не кризис, а следование цен к своему реальному уровню? На рынке недвижимости существует один показатель. Это коэффициент доступности жилья. Согласно принятым в мировой практике приблизительным нормам, если этот коэффициент ниже 4-х, значит жилье в стране или городе оценивается как доступное. Коэффициент подсчитывается просто: средняя цена квартиры или дома делится на средний годовой доход и выражается в годах. Если взять Баку, то самая маленькая однокомнатная квартира стоит минимум 35 тыс. манатов, средний доход за год на душу населения составляет 4,380 тыс. манатов (статистика за 2015 год), значит, коэффициент по Баку равен 8 годам. И это по самой дешевой квартире. Как видно, коэффициент вдвое больше нормы, то есть цены в Баку все еще в 2 раз выше уровня доступности. По этому показателю Баку соседствует с такими городами, как например, Лондон и Лос-Анджелес. Таким образом, с другой стороны сложившееся положение, снижение цен можно оценить как движение цен на недвижимость в Баку к своему справедливому уровню. Если доходы падают, значит, имевшие место прежде цены должны падать, и может, препятствовать этому было бы противоестественно?

Вагаб Рзаев, Аналитический Центр АПА